Жилая недвижимость. Состояние и перспективы в регионах
Юрий Мацкевич

Жилая недвижимость. Состояние и перспективы в регионах

Первое, что бросается в глаза даже при поверхностном изучении вопроса – это столичность. Безусловная и, практически, абсолютная. Киев, конечно, «сердце» Украины, замечательный город, населенный весьма густо, но, думается, не единственный. Более того, хочется обратить внимание господ «экспертов», что существуют также и города-миллионники. Скажем, Днепропетровск, Донецк, Харьков и Львов, упоминание о которых еще поискать надо. И уж совсем в статусе «нон грата» находится информация о городах с населением в 600-800 тысяч (те же Запорожье и Кривой Рог – по 850 и 760 тысяч соответственно). Представляется вероятным, что проблемы ипотечного кризиса жителям указанных городов не безразличны. Тем не менее, фактических прогнозов почему-то никто не делает, не считая заведомо необъективных, в большинстве своем, риэлтерских агентств. На что ориентироваться – непонятно. Информационный вакуум на фоне пасмурных столичных новостей.

Хочется также отметить явный перекос аналитических прогнозов в сторону первичного рынка недвижимости и застройщиков как эффективного инвестиционного инструмента. Здесь, в принципе, все объяснимо. Где больше денег – о том и пишут. Киев, действительно, является лидирующей площадкой для соревнований «первички». Достаточно выглянуть из любого окна, предположим, 20-го этажа, чтобы увидеть либо башенный кран, либо возводящуюся «коробку» нового здания. С известной долей уверенности можно сказать, что в ближайшее время пейзажи кардинально не изменятся. Краны будут стоять, здания будут вяло (в лучшем случае) возводиться. Тому есть ряд вполне весомых экономических причин: удорожание строительных материалов и, следовательно, строительных работ (со слов самих застройщиков), курсовые скачки, остановка ипотечного кредитования и так далее. На эту, тему, повторимся, написано довольно много. А вот вопрос вторичного рынка, в свою очередь, мягко обойден стороной. И, если упоминания о столичных «панельках» еще встречается, то регионы, опять-таки, вольны думать все, что заблагорассудится – их фантазию пошлой конкретикой ограничивать экспертам недосуг.

Однако жить где-то надо. На город, с населением меньше миллиона – приходится в среднем от 5 до 15 новостроек, в зависимости от экономической активности и инфраструктуры. В каждом таком доме около 100 квартир, в основном, наиболее продаваемого «эконом» – класса. То есть площадью 50-80кв. м. В каждой квартире могут проживать от 1 до 5 человек. Возьмем для примера семью из 3 человек. Нехитрым математическим действием можно вычислить, что в одном доме поместятся 300 человек, в десяти, соответственно, 3000. Спрос на жилье города с населением в 800 тысяч такое предложение удовлетворить, естественно, не может. Кроме того, ценовая категория новых квартир существенно выше «вторички». По данным консалтинговой компании «Диалог-классик», обнародованным управляющим партнером Артемом Новиковым, «…ориентировочная себестоимость в регионах составляет 850$/кв. м, а в столице –1000$, при стартовых ценах реализации соответственно –1300$ и 1600$/кв. м. Появление более дешевого жилья со временем должно остановить падение спроса». Из чего можно сделать закономерный вывод, что даже при 20% снижении цен, вторичная недвижимость в регионах более востребована. Готовые обжитые квартиры имеют еще и то преимущество, что менее чувствительны к кризисным явлениям, и, фактически, не требуют других инвестиций, кроме косметического или капитального ремонта. Объекты вторичной недвижимости, по-видимому, остаются единственным вариантом для граждан Украины, не проживающих в столице, которые хотят приобрести собственное жилье. Хотя возможностей такого благоприобретения существенно поубавилось.

Рынок недвижимости в стадии стагнации. Доходность регионов, существенно ниже столицы. Единственным действенным инструментом выступал кредит на жилье, ждать которого от коммерческих банков до весны-лета (при оптимистическом сценарии развития событий) 2009 года – легкомысленно. Соответственно, цены на вторичное жилье будут медленно спускаться вниз, пока потенциальным заемщикам не смогут предложить приемлемые кредитные продукты. На данный момент стоимость средней «двушки» в регионах снизилась на 10-15%, отнюдь не вдвое и не втрое. И даже такой демпинг можно назвать действительным снижением, только покривив душой. Если посчитать курсовую разницу и сравнить ее с до-кризисными ценами, скажем, конца лета, легко увидеть, что по факту реальное удешевление составляет 3-7%. Исключения, есть, но, в основном это либо люди в тяжелом финансовом положении, которым необходимо продать побыстрее. Либо спекулянты, заведомо закладывавшие в цену квартиры свою прибыль и теперь стремящиеся хотя бы выйти «в ноль». Продавцы, которых не лимитируют сроки, держат цены на прежнем уровне, выжидая, чем все окончится, или уходят в пассивный доход от сдачи в аренду, спрос на которую стабильный.

Также очевидно инерционное завышение цен «окологубернских» городов. Люди в них, в основном, работают либо на местных промышленных предприятиях либо ездят на заработки в близлежащий областной центр. Благодаря последним «челнокам», имело место взаимопроникновение информации и цены необоснованно «подтягивались» к более высокой отметке крупного города. Таким образом, можно спрогнозировать существенное, вплоть до 20-30%, понижение цен в данной позиции, которое, по сути, является уравниванием.

Бросаться в крайности и заявлять, что кризис – это благо, неосмотрительно. Тем не менее, отрицать «санитарное» воздействие на существующий уклад тоже нельзя. Во-первых, рынок очистится от перекупщиков, работавших по схеме «купил в кредит – перепродал», во-вторых, цены приблизятся к разумным. Но даже при снижении цен вдвое, достать из кармана 25-30.000 $ рядовой гражданин сможет едва ли. Проще говоря, один из основных ценообразующих факторов на сегодня – ипотечное кредитование. Стоимость недвижимости будет снижаться до тех пор, пока не заработают банки, или пока рынок не нащупает реальную покупательную способность клиента. Что, по нашему мнению произойдет не раньше весны-лета. Граждане, которые держат валютные сбережения, достаточные для приобретения недвижимости дома, или которым удалось забрать их из банков, могут считать, что им повезло. В обозримом будущем (первое два квартала 2009 года) предпосылок к повышению цен нет. Наиболее выгодным временем для покупки жилья представляется лето следующего года. К тому моменту рынок, в том числе и недвижимости, должен достичь «дна», а количество предложений «на продажу» только увеличится.

Второй важный ценообразующий фактор – курс доллара США. Здесь существует ряд мнений, большинство из которых сходится в том, что весной 2009 года девальвация национальной валюты получит новый виток (см. Анализ валютного рынка: что происходит с долларом?).

Тех же, кто поторопился с приобретением квартиры (особенно – в кредит) можно утешить только одним: даже при условии снижения цен, реального покупателя сейчас нет.

Читайте также: